Долевое строительство. Новый обзор ВС РФ

19 июля 2017 Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве», и в сегодняшней статье я хочу вкратце освятить важные моменты этого документа.

В пункте 1.2 Обзора Верховный суд указывает, что если при заключении договора, воля сторон была направлена на заключение договора долевого участия, к договору применяются нормы 214-ФЗ, несмотря на то что заключенный договор этим нормам закона не соответствует. Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных застройщиком нарушениях при привлечении денежных средств граждан, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

Очень важное разъяснение Пленума, так как в ранее данном Обзоре судебной практики от 04.12.13 говорится, что в случаях привлечения денежных средств граждан лицом, не имеющим на это право, гражданин вправе требовать возврата денег с процентами по 395 ГК РФ в двойном размере (пункт 7). Исполнения обязательств по передаче объекта в собственность гражданин требовать не мог. В пункте 12 Обзора от 04.12.13 указано, что 214-ФЗ не распространяется на отношения, возникающие при самовольной постройте, то есть на объекты, строящиеся без разрешения на строительство, в 2017 Верховный суд встал на сторону граждан и обязал застройщиков выполнять обязательства по договору.

В пункте 1.3 Верховный суд разъяснил, что если право требования передачи квартиры перешли к гражданину от юридического лица (первоначального кредитора), то на такого гражданина распространяет свое действие закон о защите прав потребителя.

На практике очень часты случаи, когда застройщик все квартиры передает какому-либо юридическому лицу, которое в свою очередь переуступает их гражданам. Так вот, суды, зачастую, отказывали гражданам во взыскании неустойки в двойном размере и компенсации морального вреда, предусмотренные законодательством о защите прав потребителей, так как первоначально отношения складывались между юридическими лицами.

В пункте 2 Обзора приводится вот какой пример. В метре от окна построенной квартиры располагается газорегуляторный пункт шкафного типа (ГРПШ), о наличии которого гражданину при заключении договора не сообщалось, в проектной и иной документации информации о ГРПШ не было. Гражданин обратился в суд с иском к застройщику о замене квартиры на равнозначную. Суд отказал в удовлетворении иска так как 214-ФЗ не предусмотрен такой способ защиты как замена на равнозначный объект долевого строительства. Такой способ может быть оговорен сторонами в договоре. В данном случае дольщик вправе требовать расторжения договора, выплаты неустойки и морального вреда.

В пункте 4 Обзора говориться, о том, что уведомление застройщика о переносе сроков строительства не влечет изменение сроков, указанных в договоре. Сроки окончания строительства можно изменить только дополнительным соглашением, зарегистрированным в установленном порядке.

Пункт 7 Обзора разъясняет, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса РФ о добросовестности и разумности.

Гражданин просрочил оплату по договору более чем на два месяца. Застройщик с момента получения денег и до момента ввода дома в эксплуатацию (более года) претензий к гражданину не имел и пользовался полученными денежными средствами, а после отказался от договора. Такой отказ застройщика был признан злоупотреблением правом.

Пункт 8 Обзора посвящен случаю, когда застройщик не устраняет недостатки выявленные при приемке квартиры. 214-ФЗ таких сроков не устанавливает, зато они установлены в пункте 1 статьи 20 закона о защите прав потребителя. Недостатки должны быть устранены незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать 45 дней. При этом за нарушение указанного срока установлена ответственность пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей в виде неустойки в размере одного процента цены товара за каждый день просрочки.

В пункте 10 Обзора, говориться, что если застройщик перечислил денежные средства гражданину после предъявления гражданином иска в суд об их возврате, то застройщик не освобождается об уплаты штрафа в размере 50% от невозвращенной суммы.

Очень важному процессуальному моменту посвящен пункт 11 Обзора. Бремя доказывания надлежащего исполнения своих обязательств по договору о долевом участии в строительстве жилья и передачи гражданину квартиры либо уклонения гражданина от принятия квартиры, лежит на застройщике, нарушившем обязательство.

Суды зачастую обязывают граждан доказывать, что они не получали уведомление об окончании строительства и не уклонялись от явки на приемку.

В пункте 13 Обзора указано, что если участник долевого строительства переуступил свое право требования к застройщику после того, когда объект уже должен был быть передан застройщиком первоначальному участнику, правопреемник вправе требовать неустойку с момента когда объект должен был быть передан, а не с момента заключения договора уступки.

Перечисленные выше пункты Обзора мне показались наиболее часто встречающимися в практике, поэтому я остановила свой выбор на них, но безусловно весь документ достоин внимания.