Любой человек, получающий заработную плату или иной доход, сталкивается с необходимостью оплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Обычно НДФЛ самостоятельно оплачивает работодатель, но бывают ситуации, когда делать это приходится непосредственно гражданину. Чаще всего такие ситуации возникают при продаже автомобиля, квартиры, дома, земельного участка или иного имущества.
Доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. В силу статьи 210 НК РФ при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы гражданина, полученные им как в денежном, так и в натуральном виде, или право на распоряжение которыми у него возникло. Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка 13%, налоговая база определяется как сумма доходов за год уменьшенная на сумму налоговых вычетов.
О налоговых вычетах говорится в статьях 218-221 Налогового кодекса РФ, согласно которому они бывают стандартными, социальными, инвестиционными, имущественными, профессиональными и др. В настоящей статье речь пойдет об имущественных вычетах, связанных с приобретением и продажей недвижимого имущества.
Прежде всего надо сказать, что изменения в Налоговый кодекс РФ в части определения налоговых вычетов вносятся очень часто, поэтому изначально необходимо определить ту редакцию закона, которая применима именно к вашим правоотношениям. Я же буду описывать нормы права, действующие в настоящий момент.
Согласно ст. 220 НК РФ имущественные вычеты можно разделить на четыре группы:
- вычеты при продаже имущества, при уступке прав требования по договору долевого строительства, при продаже долей в уставном капитале, при возврате средств участнику при
- ликвидации общества, при уменьшении стоимости доли в обществе;
- вычеты в случае изъятия земельного участка для государственных нужд;
- вычеты при строительстве или приобретении на территории РФ жилья;
- вычеты при погашении целевых займов, кредитов, связанных со строительством или приобретением жилья.
Сначала поговорим о вычетах применяемых при продаже имущества, так как они вызывают наибольшее количество вопросов.
Если вы продали что-либо и получили денежную сумму (доход) от продажи, то вы должны заплатить с него 13% НДФЛ. Но статья 217 НК РФ содержит перечень доходов неподлежащих налогообложению, к ним, в том числе, относятся доходы от продажи недвижимости и долей в ней, а также от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, за исключением доходов полученных от реализации ценных бумаг, и от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности.
Чтоб доходы от проданного недвижимого имущества полностью были освобождены от налогообложения, это имущество должно находится в собственности не менее трех лет, если оно получено в порядке наследования, приватизации, дарения от члена семьи или близких родственников, по договору ренты. Во всех иных случаях имущество должно находится в собственности продавца пять лет. Правило о пятилетнем сроке относится лишь к имуществу приобретенному начиная с 1.01.16, в отношении ранее приобретенного имущества действует срок три года.
Если имущество находится в собственности менее указанного выше срока, то доходы от его продажи можно уменьшить на установленные статьей 220 НК РФ фиксированные налоговые вычеты. В отношении продажи жилой недвижимости налоговый вычет составляет 1 миллион рублей, в отношении иной недвижимости и другого имущества – 250 тысяч рублей.
При продаже имущества, уступке прав требования по договору долевого строительства, продаже долей в уставном капитале, возврате средств участнику при ликвидации общества или при уменьшении стоимости доли в обществе вместо применения вычета в миллион или 250 тысяч, налогоплательщик вправе уменьшить сумму доходов на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества. При этом расходы должны быть документально подтверждены.
Например, гражданин купил квартиру за 5 миллионов рублей, через год продал ее за 7 миллионов. Он может свой доход 7 миллионов уменьшить на 5 и заплатить 13% НДФЛ от 2 миллионов, что составляет 260 тысяч рублей. Так же он может из дохода 7 миллионов вычесть 1 миллион, (например, если нет подтверждения расходов) и заплатить налог с 6 миллионов, который составит 780 тысяч рублей. Рассмотрим туже ситуацию, но когда покупается и продается нежилое помещение, не используемое в предпринимательской деятельности. В этом случае, гражданин может 7 миллионов уменьшить на подтвержденный расход 5 миллионов и заплатить налог 260 тысяч рублей или же применить налоговый вычет и 7 миллионов уменьшить на 250 тысяч, при этом заплатить 877 500 рублей НДФЛ.
Как было указано выше доход от продажи недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не освобождается независимо от срока владения им, налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 НК РФ, применить к такому доходу нельзя. К такому доходу можно применить профессиональный налоговый вычет, предусмотренный статьей 221 НК РФ, то есть доходы уменьшить на сумму расходов.
Теперь рассмотрим ситуацию с покупкой недвижимости, причем только жилой недвижимости.
В этой ситуации деньги только тратятся и дохода как такового не образуется. Налоговый вычет в этом случае предоставляется вам в виде возврата НДФЛ уплаченного налогоплательщиком в налоговом периоде, в котором приобретено жилье. При этом налоговый вычет составляет не более 2 миллионов (даже если квартира стоит 10 миллионов), то есть возвращено вам будет 260 тысяч рублей уплаченного вами в течение года НДФЛ. Если уплачено меньше, то возвращается меньшая сумма, а остаток переносится на следующий год. Помимо этих 2 миллионов, вернуть можно 13% от процентов уплаченных по целевым займам, кредитам полученным на приобретение жилья, то есть по ипотечным займам, кредитам. В настоящий момент максимальная сумма процентов, которые можно принять к вычету, составляет 3 миллиона, это значит, что вернуть удастся только 390 тысяч рублей уплаченного НДФЛ. Если целевые займы, кредиты получались до 01.01.14, либо полученные до 01.01.14 кредиты были рефинансированы в последствии, то сумма процентов не ограничивается 3 миллионами и может превышать ее.
В этой статье рассмотрены лишь наиболее часто встречающиеся ситуации, связанные с применением налоговых вычетов, при покупке и продаже недвижимости. Вопросов по налогообложению возникает гораздо больше, и не только связанные с вычетами. Я всегда буду рада помочь вам в решении ваших правовых вопросов и задач.