Новые правила выкупа недвижимости у государства или муниципалетета

В настоящей статье хочу коснуться вопроса выкупа предпринимателями арендуемых нежилых помещений у государства.

03 июля 2018 года вступил в силу федеральный закон №185-ФЗ, вносящий изменения, в том числе, в 159 федеральный закон от 22.07.08 об отчуждении недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности. Ранее федеральный закон 159-ФЗ предусматривал, что предприниматели могут выкупить без проведения торгов, по рыночной стоимости арендуемую недвижимость, лишь если по состоянию на 01.07.15 недвижимость арендовалась не менее двух лет подряд, то есть договор должен был быть заключен не позднее 01.07.13. Таким образом, все договоры аренды заключенные в более позднюю дату не подпадали под его действие. Кроме того, не подлежала продаже государственная недвижимость.

С 03 июля 2018 предприниматели могут выкупить как государственную так и муниципальную недвижимость, если на день подачи заявления о выкупе, она непрерывно находится в пользовании в течение двух лет и более. То есть больше нет привязки к дате заключения договора аренды.

Также для выкупа имущества необходимо:

  • Чтобы не было задолженности по арендной плате и неустойке.
  • Имущество не было включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
  • На момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не были исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для реализации права на выкуп предприниматель должен обратиться с соответствующим заявлением в ДГИ (если имущество является московской муниципальной собственностью), который в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи или отказать в реализации преимущественного права выкупа. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, кроме того в нем прописан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.

Отказ Департамента и определенная рыночная стоимость объекта недвижимости может быть оспорена в суде. Споров по снижению выкупной стоимости в настоящий момент достаточно много и арбитры в большинстве случаев занимают стороны предпринимателей. Если предприниматель отказался от своего преимущественного права выкупа, или в течение 30 дней не подписал подготовленный ДГИ договор, или договор купли-продажи был расторгнут в связи с существенным нарушением его условий предпринимателем, то преимущественное право считается утраченным.

Оплатить приобретаемую недвижимость можно сразу или в рассрочку, при этом срок рассрочки не может быть менее 5 лет. На сумму рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования. Даже если заключено соглашение о рассрочке, предприниматель в любое время по своему усмотрению вправе выплатить всю сумму сразу. Кроме того, в счет оплаты по договору купли-продажи засчитывается стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем с согласия арендодателя.

Так как 185-ФЗ разрешил выкупать и государственное имущество, можно предположить, что в скором времени появится и постановление правительства РФ, регламентирующее порядок выкупа государственного имущества.

В целом изменения законодательства носят положительный характер, и я надеюсь, что в скором времени многие желающие перейдут из категории арендаторов в категорию собственников недвижимого имущества.