Права участника долевого строительства. Важные разъяснения судебной коллегии ВС РФ.

26 апреля 2017 Президиумом Верховного Суда РФ был утвержден «Обзор судебной практики» №2, касающийся различных отраслей права и правоприменительной практики. О наиболее интересных разъяснениях Верховного суда РФ мне хочется написать. Сегодня я коснусь темы долевого участия в строительстве жилья, так как она актуальна для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия наиболее выгодным способом.

Итак, дольщик (гражданин) и застройщик заключили договор, согласно которому построенная квартира должна была быть передана гражданину не позднее 01.03.13. Застройщик 17.08.13 вручил дольщику извещение о завершении строительства и о необходимости осмотреть и принять квартиру. В этот же день стороны подписали акт об устранении застройщиком недостатков в построенной квартире до 10.09.13. Кроме того, тогда же застройщик уведомил дольщика о необходимости произвести доплату за увеличение площади квартиры на 0,6 кв.м, увеличение площади подтверждается техническим паспортом БТИ от 24.04.13.

С ситуацией, когда увеличивается площадь построенной квартиры относительно проектной, и необходимостью доплачивать за лишние метры, сталкивается наверное каждый дольщик. Причем производить доплату приходится в достаточно короткие сроки, а для дольщика, которому предстоят расходы на ремонт, это особенно тяжело. В данном случае дольщик повторно обратился в БТИ, которое произвело обмеры в сентябре 2013 года, выявив, что увеличение площади не произошло, следовательно, доплату производить не за что.

Исходя из этого, каждому дольщику, получившему уведомление об увеличение площади квартиры, хочется посоветовать, прежде чем производить доплату за «лишние» метры, убедиться в их существовании. Причем прибегайте к услугам государственных органов, таких как БТИ.

2 октября 2013 года дольщик квартиру принял без подписания какого-либо акта, предъявив застройщику требование об уплате неустойки за период с 01.03.13 по 02.10.13. Застройщик 15.01.14 направил дольщику односторонний акт передачи квартиры с увеличенной на 0,6 кв.м площадью квартиры и данными о необходимости произвести доплату.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, пересматривая судебные акты, в своем определении сделала два важных вывода:

  1. В случае, если застройщик не может закончить строительство в срок, он обязан в силу ч.3 ст.6 214-ФЗ, направить дольщику предложение об изменении договора, однако, согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта является правом, а не обязанностью дольщика. Дополнительное соглашение об изменении срока строительства заключено 01.06.13, то есть после истечения срока, когда квартира должна была быть передана и не содержит условий об освобождении застройщика от уплаты неустойки. Очень важный вывод, на мой взгляд, так как только дольщик решает заключать или не заключать соглашение о переносе сроков и определяет содержание этого соглашения, в части освобождения или не освобождения от уплаты пени. Кроме того, если в соглашении отсутствует условие об освобождении застройщика от ответственности, то пени продолжают начисляться несмотря на наличие нового согласованного сторонами срока передачи квартиры.
  2. Односторонний акт передачи квартиры застройщик может составить лишь в случае неправомерного уклонения дольщика от приемки квартиры. Так как такого в настоящем деле не было, то и составление одностороннего акта не правомерно. Документы, подтверждающие устранение недостатков, и предложений дольщику принять квартиру не имеется. В данном случае, застройщик фактически передав квартиру, не оформил эту передачу двусторонним актом, в результате чего был вынужден оформлять односторонний акт уже после получения требований от дольщика о выплате неустойки. Поэтому стоит обращать особое внимание на правильность оформления документов между дольщиком и застройщиком, в противном случае исправить их будет уже нельзя.

14.05.17