В сегодняшней статье хочу коснуться темы продления срока действия договора аренды земли, предоставленной для строительства. Данная тема, на мой взгляд, интересна не только земельно-правовыми аспектами, но и взаимоотношениями с муниципальными органами власти, которые такие договоры заключают.

Итак, краткое описание ситуации. В городе Серпухове Московской области в 2014 году был предоставлен коммерческой организации в аренду муниципальный земельный участок сроком на 2 года. В дальнейшем компанией было получено разрешение на строительство и начато возведение объекта недвижимости. За 2 месяца до истечения срока аренды компания обратилась к администрации с заявлением о заключении договора аренды земли на новый срок без проведения торгов с целью достройки здания. По истечении 30 дней с момента подачи заявления, администрация никакого письменного ответа компании не дала, а на словах сообщила, что так как объект незавершенного строительства не зарегистрирован за компанией, то у нее отсутствует право на продление договора аренды. Не получив никакой письменный ответ, компания обратилась в суд с требованиями о признании незаконным бездействия администрации и обязании администрации заключить с компанией договор аренды на новый срок.

Судом 1 инстанции компании было отказано в удовлетворении требований, апелляция отменила решение и вынесла новый судебный акт об удовлетворении требований компании, кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение суда 1 инстанции, вторая кассация отменила решение первой кассации и решение суда и оставила в силе постановление апелляции. Такая «чехарда» судебных актов говорит о том, что у арбитров нет единого мнения по данному вопросу, поэтому он заслуживает особого внимания.

Верховный суд РФ пришел к следующим выводам.

Одним из оснований для отказа компании в удовлетворении требований являлось мнение суда, что компанией пропущен 3-месячный срок для обжалования бездействия администрации. К этому мнению арбитр пришел в связи с тем, что по истечении 30 дней администрация не дала ответ компании, следовательно, компания о бездействии администрации узнала на 31 день после подачи заявления и с этого дня, по мнению арбитра, начал течь срок исковой давности. Данное мнение суда первой инстанции не основано на нормах права, так как отказ в продлении аренды был все же направлен компании значительно позже 30-дневного срока и с момента получения отказа по почте следует исчислять срок исковой давности.

Подпункт 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусматривает возможность однократного продления срока договора аренды для достройки объекта незавершенного строительства для СОБСТВЕННИКА такого объекта. А право собственности за компанией зарегистрировано не было. Суд апелляционной инстанции указал, что в данной ситуации применима иная норма, а именно пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 No 137-Ф3 «О введении в действие ЗК РФ», согласно которой, если объект незавершенного строительства расположен на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Обратите внимание, что из буквального толкования данной нормы права следует, что опять необходимо чтоб заявитель являлся собственником недостроенного объекта. Тем не менее, апелляция, а с ней соглашается и Верховный суд РФ, следуют не буквальному толкованию, а используют исторический и телеологический способ. При таком способе толкования нормы права суд ссылается на пояснительную записку к законопроекту, которым данная норма в итоге была изменена. В пояснительной записке указано, что необходимость разработки законопроекта обуславливалась тем, что «нормативно-правовое регулирование порядка предоставления земельных участков, в том числе в целях строительства, противоречиво и имеет множество пробелов, что создает условия для злоупотреблений со стороны органов государственной власти и местного самоуправления». В качестве задачи законопроекта было заявлено «упростить процедуру предоставления земельных участков без проведения торгов, в том числе для строительства инфраструктурных объектов…». Из такого общего смысла законопроекта, суд приходит к выводу, что право на продление договора аренды имеют не только собственники недостроя, но и его владельцы. Очень интересным мне кажется этот вывод, так как в большинстве случаев суд и стороны руководствуется именное буквальным смыслом нормы права, а ведь для построения правовой позиции иногда необходимо применять историческое и теологическое толкование нормы, ссылаясь на пояснительные записки к законопроекту.

Еще одним документом, подтверждающим право компании продлевать аренду без регистрации права собственности на недостроенный объект, является приказ Минэкономразвития России от 12.01.2015 No 1 «Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов», который действовал на момент принятия администрацией отказа в продлении договора. Согласно пункту 33 Приказа, при отсутствии зарегистрированного права собственности на объект заявитель представляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) его права на здание, сооружение.

Кроме того, имеется ряд определений ВС РФ в которых, изложена противоположная позиция, а именно, что право собственности на недострой непременно, должно быть зарегистрировано и заявителю ничто не препятствует зарегистрировать его. В связи с этим это определение ВС РФ мне кажется наиболее интересным, так как изложенная в нем правовая позиция наиболее соответствует интересам частных компаний.

Статья подготовлена на основании определения ВС РФ No 305-ЭС17-7338.

30.11.2017