В этой статье речь пойдет о случаях расторжения договора и о тех спорах, которые могут в связи с этим возникнуть. Споры о расторжении договора не надо смешивать со спорами о признании договора недействительным и признании договоров незаключенными.
В чем же заключается отличие? В случае признания договора недействительным или незаключенным, договорные правоотношения не возникают вовсе, а все, что получено по таким договорам подлежит возврату. В спорах же о расторжении договора речь идет о действительном договоре, который та или иная сторона хочет расторгнуть. Все правоотношения, которые возникли до его расторжения не аннулируются.
Существует две возможности расторгнуть договор.
- Первая – когда закон или договор, дает право той или иной стороне отказаться от договора. Иначе можно сказать –соглашение было расторгнуто в одностороннем внесудебном порядке. Для того чтобы реализовать это право, заинтересованная сторона должна отправить уведомление об этом противоположной стороне. При этом обращение в суд не обязательно. Такое право отказа от договора содержится, например, в ст. 523 ГК РФ, им может воспользоваться как продавец так и покупатель. Продавец в случае нарушения сроков оплаты, а покупатель в случае нарушения сроков поставки.
- Вторая – договор расторгается судом в случае признания обоснованными причин расторжения договора. Ряд нормативных актов устанавливает возможность той или иной стороны требовать в суде расторжения соглашения. Например, если имело место сильное нарушение его условий какой-либо из сторон (ст. 450 ГК РФ), когда два раза подряд арендатор не оплачивает арендную плату (ст. 619 ГК РФ), имущество оказалось в состоянии непригодном для использования (ст. 620 ГК РФ), существенное изменение проектной документации (ст. 9 214-ФЗ) и др.
Таким образом, возникновение споров о расторжении договора можно разделить также на две группы. К первой группе относятся споры, в которых заинтересованная сторона оспаривает правомерность отказа от соглашения с контрагентом, а ко второй группе – споры по искам о его расторжении.
Суду необходимо будет доказать наличие одновременно двух условий, не зависимо от причин возникновения спора, для того, чтобы иск о расторжении соглашения был удовлетворен или признании законным отказа от него. Первое условие – это обоснованность требования о расторжении, второе – добросовестность поведения стороны при реализации права расторжения соглашения.
Приведу примеры из судебной практики (Определение ВС РФ от 22.01.2018 г. по делу N 303-ЭС17-13540).
Арендодатель передавая на рассмотрения суда спор о расторжении соглашения по аренде, свои требования аргументировал не производством арендатором ремонта помещения, и сдачей его в субаренду вопреки запрету арендодателя.
В декабре 2010 года стороны заключая соглашение по аренде, предусмотрели условие по которому арендатор имел право использовать помещение для его сдачи субаренду, не имея на это согласия арендатора.
Помимо соглашения, стороны в начале 2011 года заключили дополнительное соглашение. По условиям соглашения арендатор должен был отремонтировать помещение в соответствии с договоренностями сторон, при этом арендная плата уменьшалась почти в 2 раза по причине финансовых вложений арендатора производимый ремонт. В 2015 году арендодатель сообщил арендатору об отзыве своего согласия на передачу помещения в субаренду. В 2016 году арендатор получил от арендодателя предложение расторгнуть договор, так как арендатор нарушает его условия. Суть нарушений изложена выше.
Суды первой и второй инстанций арендодателю отказали. При изучении материалов дела выяснилось, что проведенные ремонтные работы полностью соответствуют договоренностям сторон. Арендодатель заявлял ходатайство о фальсификации дополнительного соглашения, определяющего условия проведения ремонта и снижения арендной платы. Проведенная судебная экспертиза подлинность дополнительного соглашения подтвердила.
Также суды пришли к мнению, что не имеется оснований для расторжения соглашения в связи со сдачей его в субаренду. Уведомляя арендатора об отзыве своего согласия на передачу помещения в субаренду, арендодатель фактически изменил условия соглашения. Так как права изменения в одностороннем порядке не предусмотрено, ни в самом соглашении, ни в законодательстве, а соответствующего дополнительного соглашения, прошедшего регистрацию в Росреестре, не заключалось, то и существенных нарушений договора аренды со стороны арендатора допущено не было.
Областной суд позицию нижестоящих судов в части отказа от передачи помещения в субаренду не поддержал и иск арендодателя удовлетворил. При этом суд посчитал, что согласие собственника на передачу помещения в субаренду является односторонней самостоятельной сделкой собственника имущества, следовательно, не зависит от волеизъявления арендатора.
По мнению суда пункт договора о праве арендатора передавать помещение в субаренду представляет собой лишь предварительное согласие арендодателя на такую передачу помещений. Таким образом, у арендодателя, как у собственника имущества, всегда есть право это согласие отозвать. Арендатор, получив отвыв согласия от арендодателя и продолжая сдавать помещение, тем самым существенно нарушил условия договора, в связи с чем он подлежит расторжению.
Верховный суд РФ с мнением окружного суда не согласился. Свои выводы он аргументировал тем, что условие о праве арендатора передавать помещение в субаренду согласовано обеими сторонами в договоре и оно не противоречит действующему законодательству.
Получений каких-либо дополнительных согласований от арендодателя в этом случае не требуется. Также суд отметил, что, ни договором, ни законом арендодателю не предоставлено возможности посредством одностороннего уведомления менять договорные условия. Таким образом, ВС РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе первоначальное решение суда.
Приведенный пример хорошо иллюстрирует ошибки сделанные арендодателем в данном споре. Во-первых, арендодатель, как ему казалось, мог воспользоваться «правом одностороннего изменения договора», при отсутствии такого права, в результате чего не смог доказать нарушений договора допущенных арендатором и достаточных для его расторжения в суде.
Во-вторых, он допустил и тактическую ошибку. Арендодатель заявил о фальсификации соглашения и это заявление было опровергнуто экспертизой. То есть в глазах суда, арендодатель стал выглядеть не в лучшем свете — как обманщик, который хочет расторгнуть договор любой ценой и по любым основаниям.
Арендодатель снизил в два раза арендную плату взамен обязательства арендатора произвести ремонт, а когда ремонт был сделан, решил расторгнуть договор. Доказать свое добросовестное поведение в этом случае арендодателю было невозможно.
Во избежание подобных ошибок, всегда следует очень тщательно прорабатывать свою правовую позицию. Возможно отказываться от недоказуемых или слабо доказуемых аргументов, учитывать сильные стороны контрагента и психологию судей. В решении всех этих вопросов вам поможет опытный адвокат.