Взыскание задолженности по аренде

Наиболее распространенными спорами в суде являются споры о взыскании задолженности. Чаще всего такие споры возникают из договорных отношений, когда одна сторона по тем или иным причинам не выполняет условия договора. В настоящей статье хотелось бы уделить внимание взысканию задолженности по договору аренды.

Во-первых, потому что в арендные отношения вступает практически каждое юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (аренда офиса, склада и др.), во-вторых, данный договор имеет свою специфику, которую надо учитывать не только при заключении договора, но при его исполнении.

Итак, вкратце перечислим то основное, на что надо обратить внимание. В договоре аренды необходимо указать не только имущество, передаваемое в пользование, но и прописать то состояние в котором оно передается. Если, недостатки имущества были упомянуты в договоре или могли быть обнаружены во время осмотра имущества при его приемке арендатором, то ответственности за них арендодатель не несет, если же они не были упомянуты (например, арендодатель о них не знал), то арендатор может потребовать от арендодателя компенсацию за их устранение, возмещение убытков или расторжения заключенного договора.

Самым частым случаем, когда арендодатель вправе требовать расторжения договора, является нарушение арендатором порядка внесения арендной платы.
Таким образом, задолженность по аренде может возникнуть как на стороне арендодателя – это расходы арендатора на устранение недостатков арендуемого имущества, а также убытки, так и на стороне арендатора – это задолженность по арендной плате. Зачастую требования о взыскании задолженности сторон договора аренды носят взаимный характер.

В качестве примера хочу привести случай из судебной практики.

Арендодатель обратился с иском в суд к арендатору о взыскании неоплаченной арендной плате и расторжению договора аренды. Арендатор предъявил встречный иск, который обосновал тем, а арендатор должен вернуть уплаченную арендную плату, которая является необоснованным обогащением арендатора, так как арендованным имуществом невозможно пользоваться.

В ходе рассмотрения дела было установлено, что арендатор принял по передаточному акту в аренду 2 речных причала, за которых несколько месяцев уплачивал арендную плату в размере определенном договором. Потом арендатор прекратил производить арендные платежи в результате чего образовалась задолженность, которую просит взыскать арендодатель.

Арендатор свои исковые требования аргументировал тем, что в ходе эксплуатации причалов выявлены недостатки выражающиеся в отклонении от действующих СНиПов гидротехнических сооружений и противопожарных требований. Кроме того, к одному из причалов от дороги общего пользования возможен проход только через смежные участки. Владельцы этих смежных участков препятствуют проходу по ним, а арендодатель не обеспечил установление сервитутов через смежные участки.

По делу была назначена строительно-техническая экспертиза, которая показала, что причалы действительно имеют отклонения от действующих строительных норм. При этом, ни проектная, ни исполнительная документация по строительству причалов не предоставлялась в распоряжение экспертов, так как целью экспертизы было выявление не просто недостатков в строительстве причалов, а что выявленные недостатки не могли быть обнаружены при обычном визуальном осмотре.

Суд первой инстанции отказал арендатору в удовлетворении исковых требований и принял решение в пользу арендодателя. Апелляционная инстанция правильность решения подтвердила.
Суды руководствовались следующим. Все отклонения причалов от строительных норм можно было установить путем обычного осмотра при приемки имущества, чего арендатором сделано не было, и акт приемки имущества указаний на замечания и недостатки не содержит, следовательно, арендодатель не несет ответственность за ненадлежащее состояние имущества.

Что касается препятствий к проходу через смежные участки, то доказательства таких препятствий в дело не представлены.

Из данного судебного спора напрашиваются следующие выводы:

  1. Всегда внимательно осматривайте принимаемое в аренду имущество и все отклонения отражайте в акте. Если работоспособность имущества при приемке не проверялась, фиксируйте в акте этот факт.
  2. Если Вы арендуете сложный объект, где соблюдение строительных норм имеет существенное значение, запрашивайте у арендодателя проектную и исполнительную документацию до заключения договора, при необходимости проект можно включить в приложения к договору аренды. Отражайте в договоре, что передаваемое имущество должно соответствовать всем строительным нормам и правилам, а при выявлении отклонений у арендатора есть право отказаться от договора в одностороннем порядке.
  3. Все обязательства арендодателя, особенно такие как обеспечение установления сервитута через смежные участки, должны быть зафиксированы в договоре, установлены сроки их выполнения и ответственность за невыполнение.
  4. Факты недопущения прохода (проезда) через смежные участки должны быть зафиксированы, путем фото, видео, аудио фиксации, а также путем составления акта не допуска для прохода с письменным уведомлением как арендодателя так и собственника смежного участка о нарушении права прохода по нему.

Все эти нюансы необходимо учитывать до обращения с иском в суд. Только неукоснительное и формализованное выполнение договора обеспечит победу в суде, так как каждая сторона спора обязана доказать те обстоятельства на которые ссылается.