Длительный режим карантина, введенный в связи с пандемией коронавируса, затронул практически все стороны и аспекты предпринимательской деятельности, но наиболее часто встречающаяся проблема – это арендные платежи. Причем этот вопрос болезненный как для арендодателей (они не получат доход, за счет которого покрываются те или иные расходы), так и для арендаторов, которые вынуждены производить оплату при отсутствии деятельности и доходов.

01 апреля 2020 был принят Федеральный закон №98-ФЗ, статья 19 которого, посвящена именно арендным правоотношениям в условиях пандемии. Об этом я хочу рассказать подробнее в этой статье.

Итак, на какие договоры аренды распространяется действие этого закона? Договоры должны быть заключены до введения режима повышенной готовности. В Москве этом режим введен 5 марта 2020 года. Арендуемое недвижимое имущество может принадлежать любому собственнику – государству, муниципалитету или частному лицу. Недвижимое имущество не может являться жилым, то есть льготы действуют только для не жилья.

Закон нам говорит о двух видах льгот, предоставляемых арендаторам, это отсрочка уплаты арендных платежей (пункт 1 статьи 19) и уменьшение арендной платы (пункт 3 статьи 19). Теперь разберемся с ними поподробнее.

Отсрочка предоставляется арендаторам, работающим в отраслях экономики наиболее пострадавших от пандемии. Такие отрасли экономики установлены в Постановлении Правительства РФ №434 от 3 апреля 2020. Одновременно с отсрочкой может быть снижен размер арендной платы.

Дополнительное соглашение арендодатель обязан заключить с арендатором не позднее 30 дней с момента обращения последнего за предоставлением отсрочки. В случае уклонения арендодателя от заключения соответствующего дополнительного соглашения, его можно понудить это сделать в судебном порядке. Обязательства сторон договора считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки с даты введения режима повышенной готовности (05.03.20 для Москвы) независимо от даты заключения дополнительного соглашения или вынесения решения судом. Даже, если арендатор не обратился к арендодателю за предоставлением отсрочки, но последний знал или не мог не знать, что арендатор осуществляет деятельность в отраслях экономики наиболее пострадавших от пандемии, арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку.

Арендатор для предоставления отсрочки не должен подтверждать, что он не мог пользоваться помещением. Вместе с тем, если арендодателем будет доказано, что конкретный арендатор в действительности не пострадал условиях пандемии, то суд в зависимости от обстоятельств дела может отказать арендатору полностью или частично в предоставлении отсрочки. Иными словами, бремя доказывания лежит на арендодателе.

Отсрочка не предоставляется на уплату коммунальных платежей и иных расходов на содержание помещения.

Отсрочка в размере полной арендной платы (за исключением коммунальных платежей) устанавливается на период действия режима повышенной готовности, а в размере половины арендной платы – на период с момента прекращения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020.

Общая сумма задолженности по арендной плате, образовавшаяся в результате отсрочки подлежит уплате не ранее 1 января 2021 и не позднее 1 января 2023, не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды. Штрафы и проценты на сумму такой «отсрочечной» задолженности не начисляются, также арендатор не вправе вводить дополнительные платежи по договору в связи с предоставлением отсрочки.

Стороны могут установить иные условия отсрочки, не ухудшающие положение арендатора по сравнению с вышеперечисленными, указанными в Постановлении Правительства РФ №439 от 03.04.20.

Уменьшение арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать помещение. Например, были закрыты торговые объекты, не продающие товары первой необходимости, фитнес-клубы, парикмахерские и др.

Законодатель вопрос уменьшения арендной платы не регламентировал так тщательно как вопрос предоставления отсрочки, поэтому здесь нам на помощь придет Обзор судебной практики ВС РФ №2 от 30.04.20. Вот что написано в ответе на вопрос №5.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Но тут Верховный суд ясности не внес, так как такая ситуация происходит впервые.

От себя хочу добавить, что законодатель не ограничил период, на который арендная плата уменьшается, только периодом действия режима повышенной готовности, а установил, что за весь 2020 арендная плата может быть уменьшена. Конкретный период и конкретная сумма снижения будет определяться сторонами, а при не достижении согласия, судом. По всей вероятности, судебная практика будет существенно разнится по этим вопросам.

По завершении этой статьи, хочу всем пожелать как можно быстрее преодолеть негативные последствия простоя и поскорее вернуться к активной деятельности.