Право собственности на земельный участок под домом. Правовые особенности возникновения.

Сегодня снова хочу уделить внимание «Обзору судебной практики» №2 утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 апреля 2017, а именно вопроса, касающегося прав собственника квартир на земельный участок под домом. Случай этот будет интересен застройщикам, так как позволяет правовым способом оформить право собственности на земельный участок под строительство жилого дома, причем в «обход» действующим в настоящий момент нормам Градостроительного кодекса РФ.

Юридическое лицо, выкупив все квартиры в многоквартирном доме (их было всего 8), снесло дом и обратилось в Росреестр с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок под домом. Росреестр в регистрации права собственности отказал, мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.

Отказ Росреестра был обжалован в суде. Свою позицию юридическое лицо основывало на разъяснениях Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.09, пункт 8 которых говорит, что если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием.

Тем не менее суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали в удовлетворении требований юридического лица, сославшись на то, что собственник многоквартирного дома не избрал правовой режим дома как единого объекта, а ввиду сноса дома прекратилось право собственности как на дом, так и на земельный участок под ним.

Очень удивительно, что ни одна судебная инстанция не руководствовалась разъяснениями Пленума ВАС РФ, которые, казалось бы, содержат однозначный ответ каким должно было быть решение.

Судебная коллегия ВС РФ отменила все судебные акты сославшись на разъяснения Пленума ВАС РФ №64 от 23.07.09 и указала, что с момента приобретения права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, собственник также приобретает право на долю в общем имуществе дома, в том числе на земельный участок. Так как, право собственности на все квартиры в доме, принадлежат одному лицу, то долевой собственности на общее имущество дома не существует, следовательно, и земельный участок принадлежит юридическому лицу на праве частной (индивидуальной) собственности. Также судебная коллегия отметила, что снос дома не прекращает права собственности на земельный участок в силу ст. 44 ЗК РФ.

По всей вероятности, в дальнейшем, юридическое лицо в соответствии с градостроительным планом земельного участка получит разрешение на строительство многоквартирного жилого дома и построит уже не восьмиквартирный жилой дом.

26.05.17