6 июня 2017 Верховный суд РФ принял очень интересное определение по делу №305-ЭС17-1570. Интересно оно будет всем лицам, желающим приобрести земельные участки, в том числе для строительства.
Росимущество обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации г. Химки и Обществу с ограниченной ответственностью (далее – Общество) с иском о признании недействительными договоров аренды трех земельных участков и истребовании участков из незаконного владения Общества. В качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на земельные участки в дело был привлечен Канал имени Москвы (далее – Предприятие). Иск был удовлетворен, апелляционная инстанция отменила решение и отказала в иске. Кассационная инстанция согласилась с мнением апелляции. Далее Росморречфлот (не привлеченный в дело) обратился с кассационной жалобой, в результате рассмотрения которой, все судебные акты были отменены, и дело направлено на новое рассмотрение.
Теперь внимательно посмотрим к каким выводам пришли суды, рассматривая этот земельный спор.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, установил следующее. В 1999 году Администрация г. Химки передала в бессрочное пользование Предприятию земельный участок площадью 195,8 га для эксплуатации канала Москвы. В 2010 году участок был разделен на шесть, право бессрочного пользования Предприятия на три из них, площадью 21,5 кв.м, было прекращено в связи с изъятием для государственных нужд Федеральным дорожным агентством. В том же 2011 году по данным ГКН площадь земельного участка, принадлежащего Предприятию, по непонятным причинам, уменьшилась на 136 кв.м. В 2012 Администрация и Общество заключили три договора аренды земельных участков для размещения спортивно-оздоровительных объектов и баз отдыха. Так как арендуемые Обществом участки входят в состав участка, принадлежащего Предприятию на праве бессрочного пользования, суд удовлетворил исковые требования. Кроме того, все три арендуемых участка находятся в границах зоны санитарной охраны канала Москвы, строительство в которой запрещено.
Апелляционный суд отменяя решение указал, что землеустроительная экспертиза проводилась в отношении уже несуществующего участка, существовавшего до разделения. Невозможно достоверно установить из какого участка образовывались арендуемые участки. Арендуемые участки относятся к категории земли населенных пунктов, а не водного фонда. Окружной суд согласился с мнением апелляционного суда.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что надлежащим истцом по делу является Росморречфлот, а не Росимущество. Предприятия и объекты отраслей речного и морского флота относятся исключительно к федеральной собственности. Через арендуемые земельные участки проходит сложное гидротехническое сооружение, кроме того, они находятся в границе красных линий зоны санитарной охраны канала. Земли, занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах, относятся к землям водного фонда, не зависимо от того, что написано в кадастре. Общество, получая участки для строительства спортивно-оздоровительных объектов, поменяло их вид разрешенного использования на строительство малоэтажных жилых домов. Участки для строительства жилья приобретаются на аукционе, а не по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, по которой их получило Общество. Таким образом, администрация была не вправе распоряжаться спорными участками.
Какие выводы напрашиваются из прочитанного судебного акта, и чем он интересен приобретателям земельных участков.
Первое, на что хочется обратить внимание, это красные линии, в которые попали арендуемые участки и расположенное на них гидротехническое сооружение (объекта недвижимости). Красные линии, инженерные коммуникации и др. можно увидеть на геоподоснове участка, которую обязательно надо заказывать приобретая участок. Участок также может относиться к зоне охраны археологических объектов, которая в геоподоснове не отражается. Данные о нахождении археологических объектов запрашиваются в федеральном и региональном реестре объектов культурного наследия.
Второе, что надо сделать, это разобраться с историей происхождения участка. Спорные арендуемые участки вошли в границу участка образованного в 2010 году, то есть не так давно. Уменьшение площади на 136 кв.м произошло в 2011 году. Могу предположить, что такое отрезание площади как раз и было вызвано желанием сдать участок в аренду. Во избежание таких неприятностей, приобретая участок, необходимо заказывать кадастровые выписки на соседние участки, тем более если соседи относятся к государственным структурам. Уменьшение площади у соседа всегда должно настораживать.
Ну и третье, это изменение вида разрешенного использования земельных участков на жилищное строительство. На практике такое происходит очень часто. Юридические лица берут участок с предварительным согласованием места размещения объекта строительства (не жилого) без проведения аукциона, а потом абсолютно законными способами переоформляют вид разрешенного использования на строительство жилья. Однако, в итоге получается, что все действия в совокупности направлены на получение земли под строительство жилья без проведения аукциона.