В этой статье я хочу уделить внимание правовым аспектам выкупа арендуемых нежилых помещений из государственной или муниципальной собственности. Так как в июле 2018 года в федеральный закон 159-ФЗ были внесены существенные изменения, а именно, позволяющие более широкому кругу арендаторов выкупать помещения, то и необходимость прояснения нюансов реализации преимущественного права выкупа стала как нельзя остро.
Итак, начнем с того кто может выкупить помещения – это только лица, относящиеся к субъектам малого и среднего предпринимательства (то есть на момент заключения договора купли-продажи недвижимости, сведения о предпринимателе не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства).
Имущество арендуется не менее двух лет. Кроме того, у покупателя не было задолженности по арендной плате и неустойке.
Имущество не должно быть включено в перечень имущества, передаваемого субъектам малого или среднего предпринимательства (в этом случае владеть недвижимостью придется от трех лет и более). Такой перечень утвержден постановлением Правительства Москвы от 16.12.2008 № 1140-ПП. Он ежегодно до первого ноября дополняется новыми объектами. Узнать попал ли ваш объект в указанный перечень можно на сайте ДГИ.
Арендуемое нежилое помещение, находящееся в муниципальной или государственной собственности, может собственником быть передано в оперативное управление или хозяйственное ведение унитарному предприятию. В этом случае, для выкупа такого помещения, решение о его продаже должно принимать соответствующее унитарное предприятие, которое у собственника получает согласие на его продажу.
При этом обязать, в том числе и в судебном порядке, унитарное предприятие продать имущество, или собственника дать указание унитарному предприятию на его продажу, нельзя. На практике встречаются случаи, когда арендаторы имущества у унитарного предприятия предлагают переуступку права аренды (либо продажу долей в уставном капитале компании-арендаторе) обещая, что в ближайшее время имущество можно будет выкупить.
Однако, выкупить такое имущество зачастую бывает невозможно, так как унитарное предприятие вообще не хочет его продавать, а у арендатора в этом случае преимущественного права выкупа нет.
В отличие от описанного в абзаце выше отсутствия преимущественного права выкупа, бывают случаи его утраты. Их всего три:
1. отказ арендатора от заключения договора купли-продажи;
2. если по истечение 30 дней с момента получения проекта договора купли-продажи, договор не был подписан и передан собственнику и не было передано протокола разногласий к договору;
3. в случае расторжения заключенного договора купли-продажи, если покупатель нарушил его существенные условия.
Помимо положений Федерального закона 159-ФЗ, вопросы реализации права на выкуп регламентируются в административных регламентах субъектов РФ. В Москве действует административный регламент, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012 №199-ПП, в котором достаточно подробно прописана процедура выкупа помещений, а также дан исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении преимущественного права выкупа.
Процедура выкупа государственного или муниципального имущества
Начнем по порядку. Арендатор должен обратиться с заявлением на выкуп в ДГИ (для юридических лиц необходимо предоставить учредительные документы). ДГИ в течение 30 дней обязан подготовить проект договора купли-продажи, или приостановить подготовку договора на соответствующий срок, или отказать в реализации преимущественного права выкупа.
На практике, чаще всего ДГИ уведомляет арендатора о приостановке с обязательным указанием срока приостановки предоставления государственной услуги. Оснований для приостановки несколько, они перечислены в пункте 2.9.1 административного регламента, к ним в частности относятся необходимость определить рыночную стоимость, необходимость внести сведения в кадастр недвижимости и др.
Сроки приостановки по каждому основанию также указаны в регламенте. Если вы не получили уведомление о приостановке, то через 30 рабочих дней со дня подачи заявления вам обязаны выдать проект договора купли-продажи, если договор вам не предоставлен, вы можете обращаться в суд. Если же вы получили уведомление о приостановке, то срок на который приостанавливается предоставление госуслуги отсчитывается от даты уведомления. По истечение этого срока, вы либо получаете договор, либо приостановку по другому основанию, либо отказ.
После получения проекта договора купли-продажи на подписание, арендатор, как правило, очень расстраивается по поводу размера выкупной (рыночной) стоимости и хочет ее уменьшить. Для этого ему необходимо провести самостоятельную оценку приобретаемого помещения и подготовить протокол разногласий к полученному проекту договора. Протокол разногласий вместе с отчетом оценщика должен быть сдан в ДГИ не позднее 30 дней с момента получения проекта договора, в противном случае арендатор теряет преимущественное право выкупа помещения. Если в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий и отчета оценщика, ДГИ не предоставил ответа на него, вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора.
Если ДГИ выдал вам отказное решение в выкупе имущества, и вы считаете его незаконным (а такое бывает очень часто), то обжаловать отказ вы должны в течение 3 месяцев, причем за это время необходимо также сделать оценку имущества и подготовить проект договора купли-продажи, чтоб бы в суде не только оспаривать отказ, но и понуждать ДГИ заключать договор.
Теперь коснемся оценки имущества. Как было указано выше, в большинстве случаев она проводится по инициативе арендатора в досудебном порядке. Когда же дело доходит до суда, то еще одна оценка будет производиться в судебном порядке, и рыночная стоимость выкупаемого имущества будет определена судом на ее основе. Причем выкупная стоимость имущества определенная в судебном порядке бывает в разы меньше стоимости заявленной ДГИ.
Выкупить имущество арендатор может сразу или в рассрочку. Срок рассрочки составляет не менее 5 лет. При рассрочке на сумму долга начисляются проценты по ставке рефинансирования. Оплата может быть осуществлена досрочно. Пока имущество не оплачено полностью, оно находится в залоге у ДГИ. Тут следует упомянуть еще об одном аспекте. Зачастую выкупаемое имущество, новым собственником предполагается к сдаче в аренду (субаренду).
Если срок аренды превышает 1 год, то такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, куда необходимо будет предоставлять согласие ДГИ как залогодержателя на сдачу помещения в аренду. ДГИ, в свою очередь, согласие на передачу имущества в аренду дает только, если арендатор заключит с арендодателем (собственником) договор поручения о погашении задолженности арендодателя перед ДГИ по договору купли-продажи.
Конечно, никакой арендатор на такие условия не пойдет. Поэтому передавать в аренду заложенное имущество, до момента полной его оплаты будет возможно лишь по краткосрочным договорам аренды.
Арендаторы всегда заинтересованы выкупить имущество, так как налог на имущество значительно ниже стоимости арендной платы. При этом временной интервал между написанием заявления на выкуп и вступлением в законную силу решения суда достаточно большой.
Итак, если ДГИ отказал вам в праве выкупа помещения, и впоследствии суд признал такой отказ незаконным, то ДГИ с момента вынесения отказа получает необоснованное обогащение в виде арендной платы до момента заключения договора купли-продажи (вступления в законную силу решения суда). И это необоснованное обогащение можно взыскать с ДГИ в судебном порядке. Некоторые арендаторы перестают с этого момента платить арендную плату, чтоб потом не взыскивать ее с ДГИ. Платить или не платить решать вам, но этот тот аспект, который необходимо обсудить с адвокатом и очень тщательно взвесить все за и против.
Если ДГИ вам выдал договор купли-продажи с ценой, которая вас не устроила, и вам пришлось в судебном порядке определять выкупную стоимость, то арендная плата перестанет вами уплачиваться в момент вступления в законную силу решения суда о согласовании условий договора.
Как видно из настоящей статьи, процесс выкупа нежилых помещений достаточно не простой, так как стороны связаны очень жесткими сроками, нарушение которых приводит к негативным последствиям, вплоть до утраты преимущественного права выкупа помещения.
Поэтому всегда лучше заранее обращаться к адвокату, чтоб еще до подачи заявления на выкуп минимизировать негативное развитие событий. Если заявление уже подано, то тем более отслеживание всех сроков и своевременное и правильное реагирование на их нарушение, а также подготовку необходимых документов, необходимо доверять только опытным адвокатам, так как небольшие ошибки могут повлечь большие финансовые потери.
Надеюсь, что информация изложенная в статье будет вам полезна и всегда рада помочь вам в решении правовых вопросов.
