2018 год характеризовался важными изменениями в законодательстве о долевом строительстве жилья и о банкротстве застройщиков. Поскольку жилищный вопрос является архиважным для большинства граждан, а тем более, когда он решается через вложение собственных или кредитных средств в строящееся жилье, мне хочется сделать небольшой обзор этих изменений законодательства в этой статье.
Итак, начнем с момента, когда застройщик может начинать заключать договор долевого строительства с гражданами и получать у них деньги. У застройщика должны быть следующие документы:
- разрешение на строительство;
- положительное заключение экспертизы проектной документации;
- проектная декларация, размещенная на сайте;
- документы на земельный участок (зарегистрированное право собственности, зарегистрированный договор аренды/субаренды/безвозмездного пользования);
- если разрешение на строительство получено после 01.07.18, то помимо вышеперечисленного, застройщик вправе привлечь деньги только по одному градостроительному плану участка или только по одному договору о развитии застроенной территории/ о комплексном развитии территории/ о комплексном освоении территории;
- деньги дольщиков заносятся на открытый застройщиком счет эскроу;
- размер собственных средств застройщика должен составлять не менее чем 10% от проектной стоимости строительства;
- у застройщика должны отсутствовать обязательства по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов (целевых займов), связанных с привлечением денежных средств;
- застройщик не осуществляет выпуск ценных бумаг (за исключением акций);
- имущество, принадлежащее застройщику, не используется для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц (исключение составляют договоры поручительства заключенные до 01.07.18);
- застройщик не находится в процедуре ликвидации или банкротства;
- деятельность застройщика не приостановлена в качестве меры административного наказания;
- застройщик не числится в реестре недобросовестных поставщиков/ недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка;
- у застройщика отсутствует недоимка по налогам.
Кроме того, застройщик, технический заказчик, подрядчик, строящие дом, обязаны открыть банковские счета в одном и том же банке и осуществлять расчеты между собой только через эти счета.
Также застройщик, получивший разрешения на строительство после 01.07.18, должен под каждое полученное разрешение на строительство открыть самостоятельный расчетный счет и не вправе иметь другие расчетные счета.
Если все же денежные средства были привлечены застройщиком, не имеющим на это права, гражданин может потребовать незамедлительного возврата денег и уплаты неустойки по двойной ставке рефинансирования.
Деньги дольщиками вносятся на счета эскроу, открытыми в банке, причем если банк давал застройщику целевой кредит, то счет эскроу открывается именно в этом банке. В случае нарушения застройщиком своих обязательств по строительству дома, либо банкротства (ликвидации) застройщика, деньги возвращаются гражданину со счета эскроу.
Теперь коснемся вопроса банкротства застройщиков. До недавнего времени только требования дольщиков по передаче жилых помещений не включались в общий реестр требований кредиторов и у правообладателей квартир была реальная возможность получить ее даже в процессе банкротства. Правообладателям нежилых помещений такая возможность не предоставлялась. Теперь и машино-места и иные нежилые помещения (не более 7 кв.м) также включаются в реестр требований по передачи жилых (нежилых) помещений. Права на земельные участки до сих пор включаются в общую конкурсную массу. Например, если гражданин приобрел на стадии строительства секцию в доме блокированной застройки, то в случае банкротства застройщика, жилая секция включается в реестр передачи жилых помещений, а земельный участок (вернее сумма денег за него уплаченная) — в реестр требований кредиторов, шанс получения которых приближается к нулю.
Денежные требования дольщиков и требования о включении жилья и/или не жилья направляются ими напрямую конкурсному управляющему в течение трех месяцев со дня получения соответствующего уведомления от управляющего, и только если он откажет во включении реестр, заявление о включении в реестр должно быть направлено дольщиком в суд, причем в суд оно должно быть подано в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе включения в реестр. Обратите внимание — это очень маленький срок.
Еще хочется упомянуть о жилищно-строительных кооперативах. Дело в том, что на граждан, вложивших денежные средства в пай кооператива с целью строительства и получения жилья, не распространяются, ни закон о долевом строительстве жилья (214-ФЗ), ни закон о защите прав потребителей, отсутствует у них и право на включение их требований в реестр передачи жилых помещений, то есть они попадают в общий реестр кредиторов. Лично мне не понятно, почему законодатель сделал такое исключение для участников ЖСК. Согласно разъяснениям, данным когда-то Верховным судом РФ, правоотношения членов ЖСК являются корпоративными, то есть члены кооперативов самостоятельно принимают все «судьбоносные» решение большинством голосов, следовательно, в особой защите, которой пользуются дольщики по 214-ФЗ, не нуждаются. В законе о банкротстве они также не уравнены в правах с дольщиками. Например, печально известный застройщик СУ-155 использовал именно схему привлечения денег граждан. Даже, когда антимонопольная служба установила, что все руководство ЖСК аффилированные с застройщиком лица, и члены ЖСК никаких решений по строительству и не по строительству не принимают (вообще собрания не проводятся), это не повлияло на судьбу обманутых граждан.
Вкратце, это основные изменения законодательства, которые направлены на то, чтобы деятельность застройщиков стала более прозрачной, и с помощью которых предполагается защитить граждан от недостроя жилья.
Хочется пожелать всем потенциальным собственника строящегося жилья никогда не быть обманутыми застройщиками, и не иметь дело с банкротством последних. Ну а если не так, то обращайтесь, всегда буду рада помочь.
Решения суда: