Для каждого из нас вопросы наследования недвижимого имущества являются одними из самых чувствительных. Поэтому многочисленные судебные споры связаны именно с этим. Об одном из таких споров, который недавно был в моей практике, речь пойдет в настоящей статье.
«Жили-были старик со старухой», детей у них не было. У мужа было добрачное имущество — дом и земельный участок, совсем рядом с Москвой. По причине отсутствия детей и плохого здоровья, муж решил передать это имущество по наследству племяннику с условием, чтоб последний ухаживал за женой до ее кончины. Согласовал все с племянником и в апреле 2013 года оформил завещание. Кроме того, муж периодически оформлял на жену генеральную доверенность, чтоб она от его имени занималась вопросами налогов, получала его пенсию и решала иные хозяйственные вопросы, последняя такая доверенность была оформлена в июле 2017 года. В апреле 2018 года у мужа произошел инсульт, в результате которого головной мозг был поражен на 80%, следствием чего явилось расстройство памяти и психики, а в октябре 2020 муж умер. Племянник обратился к нотариусу за оформлением наследства, о чем и сообщил жене (вдове умершего). К своему большому удивлению от жены племянник узнал, что никакого имущества у умершего уже нет, новым собственником имущества является ее племянница, которой она его продала еще при жизни мужа. Племянник предложил племяннице жены решить вопрос миром, но она, подумав (скорее всего посоветовавшись с юристом), сообщила, что возвращать имущество не будет, более того она его продает, а племянник может попробовать восстановить свои права в суде. Одним словом, стало понятно, что надо подавать иск, ответчиками в котором будут жена и ее племянница.
Запросив выписки из ЕГРН, стало ясно, что договор заключен в декабре 2019 года, то есть при жизни мужа. Но какой это договор? Купли-продажи, дарения или иной, из выписки понять невозможно. В любом случае даже если исходить из того, что был оформлен договор купли-продажи, вряд ли была оплата. Учитывая состояние мужа, понятно, что подписантом договора была жена, действующая по доверенности.
Хочу отметить, что по общему правилу поверенный всегда должен действовать в интересах доверителя. Даже если доверенность предусматривает право поверенного распоряжаться имуществом доверителя, в том числе его отчуждать, такая доверенность не дает право поверенному заключать безвозмездные сделки. Поэтому договоры заключенные поверенным могут быть оспорены на основании статьи 174 ГК РФ.
Статьей 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, потому что причинила явный ущерб доверителю, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента.
По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если имелся сговор либо иные совместные действия поверенного и другой стороны сделки в ущерб интересам доверителя, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.
Уже в судебном заседании выяснилось, что был заключен договор купли-продажи. Подписала его жена по доверенности, а племянница выдала расписку о получении денег. Понятно, что деньги фактически не передавались (но это еще предстояло доказывать). После заключения договора, продавец (муж) и его жена продолжали проживать в проданном доме и пользоваться участком (то есть договор мнимый), а к моменту заключения договора муж был фактически недееспособным. Таким образом, договор нами оспаривался сразу по нескольким основаниям.
Теперь поговорим о доказывании.
Для доказательства фактической недееспособности продавца, в результате случившегося инсульта, нами были предоставлены медицинские документы (медкарта), выписка из больницы (эпикриз) и подано ходатайство о проведении посмертной психолого-психиатрической экспертизы.
Но самым важным было доказать, что договор является безденежным, то есть прикрывает договор дарения. Доказав только один этот факт, остальные можно уже не доказывать. Когда одна сторона спора заявляет, что покупатель не мог оплатить купленное имущество, покупатель обязан доказать наличие у него необходимой для покупки суммы денег. В нашем случае племянница предоставила справку 2-НДФЛ с очень скромной зарплатой своего мужа, а также справку 2-НДФЛ своей родственницы, с большой зарплатой. При этом договора займа денег у родственницы отсутствует. Мы, со своей стороны, предоставили выписку из реестра недвижимости, что незадолго до «покупки» спорного имущества муж племянницы приобрел земельный участок 40 соток, а также построил и ввел в эксплуатацию дом около 300 кв.м. То есть его скромной зарплаты никак не хватило бы (даже бы при условии получения части денег взаймы) на приобретение четырех объектов недвижимости за столь небольшой временной период. Далее предстояло выяснить, а куда были потрачены якобы полученные деньги. Жена (вдова) сообщила, что часть денег пошло на ремонт крыши (в проданном доме), а все остальное она закопала на проданном участке. Такие показания подтвердили мнимость договора, потому что продавец не только продолжал жить и пользоваться проданным имуществом, но и еще содержал его, ремонтировал за свой счет.
Когда в суд мы предоставили выписки из реестра недвижимости о наличии участка 40 соток и дома 300 кв.м, наши ответчики (жена и ее племянница) попросили закончить дело миром. Причина такого поступка – невозможность подтвердить наличие денег на приобретение всех объектов недвижимости. Доказывать недееспособность умершего на момент продажи земли и дома уже было не нужно.
Мировым соглашением был аннулирован спорный договор купли-продажи, проданное имущество возвращено в наследственную массу и разделено между женой (вдовой) и племянником умершего. Здесь надо сделать еще оговорку. Несмотря на то, что все имущество было завещано племяннику, вдова, как пенсионерка, имеет обязательную долю в наследственном имуществе.
Надо сказать, что данное судебное дело было достаточно быстро рассмотрено судом, но не столько, потому что стороны заключили мировое соглашение, а столько, потому что истец смог предоставить неоспоримые доказательства в достаточном количестве. Например, медицинская карта. Обычно медкарты всегда находятся в поликлинике. Так как пациент был лежачим, и врач всегда посещал его на дому, врач решил оставить карту дома. Племянник, который занимался здоровьем дяди и всегда был при посещении врача, забрал ее себе. Так как спор был между родственниками, не составило труда получить выписки о недвижимости племянницы, вернее ее супруга. Данные, что это за объекты, и где они находятся, тоже у истца были. Таким образом, наличие доказательств обеспечило победу в суде.
Одним словом – берегите документы, и справедливость восторжествует!