В этой статье хочу коснуться темы предварительных договоров. Наиболее часто эта правовая конструкция используется в правоотношениях купли-продажи и аренде (субаренде) помещений. В последнее время появилось не мало разъяснений Верховного суда РФ, касающихся возможности сторон устанавливать именно в предварительном договоре тот объем прав и обязанностей, которые они хотят реализовать еще до заключения основного договора. Поэтому думаю, будет не лишнем, еще раз обратить внимание на тонкости предварительного договора.
Итак, предварительный договор – это соглашение о заключении в будущем основного договора не тех или иных условиях. Самое основное условие это предмет, то есть вещь (имущество), работа, услуга и др. Как гласит пункт 3 статьи 429 ГК РФ: «предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора». Хочу обратить внимание, что с апреля 2015 года только предмет предварительного договора поименован как обязательное условие согласованности предварительного договора, а иные существенные условия основного договора, установленные законом, они были исключены из текста статьи. Иные существенные условия могут сторонами согласовываться в основном договоре, а если стороны не придут к согласию – то судом.
Если на момент заключения предварительного договора его предмет отсутствует физически, или работа (услуга) не может быть выполнена, то предварительный договор будет являться и заключенным, и действительным. Если индивидуально-определенная, являющаяся предметом предварительного договора, отсутствует на момент его заключения, то сторонам необходимо включить в договор условие, позволяющее определить эту вещь на момент ее передачи по основному договору. Так, например, в договорах купли-продажи или аренды не построенного еще помещения, оно идентифицируется по проектным характеристикам, в этом случае, к договору прикладывается проект этажа, на котором отмечается помещение, подлежащее передаче.
В предварительном договоре определяется срок заключения основного договора, но если он не определен, то основной договор заключается в течение года. Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, то в течение 6 месяцев с даты, когда основной договор должен быть заключен или момента истечения годичного срока на заключение основного договора, можно обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор. Причем 6-месячный срок для обращения в суд не продлят переговоры и иные действия сторон, направленные на заключение основного договора. Стороны могут установить неустойку за уклонение от заключения основного договора или обеспечить его заключение задатком.
Теперь перейдем к теме оплаты по предварительному договору. Очень долго в судебной практике было мнение, что по предварительному договору оплату производить и принимать нельзя, так как это не договор, собственно, а лишь намерение его заключить в будущем. Однако, жизнь взяла свое, и практика начала меняться. Уже в декабре 2018 года Пленум ВС РФ в Постановлении №49 определил, что если по условиям предварительного договора купли-продажи оплата (или существенная ее часть) производится покупателем до заключения основного договора, то такой договор не является предварительным, а является основным.
Если обязательство по заключению основного договора было обеспечено задатком, то есть задаток уплачен в рамках предварительного договора, то сумма задатка засчитывается в счет платежей по основному договору.
Как было указано в начале, очень распространены случаи заключения предварительных договоров в арендных правоотношениях. Например, во время строительства торгового центра, для будущего собственника очень важно найти арендаторов помещений в нем еще до открытия торгового цента. Кроме того, эти арендаторы на момент открытия должны начать работу в нем, то есть успеть сделать ремонт и завести необходимое оборудование. Из этого вытекает необходимость передать арендатору помещение до окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию. Таким образом, будущий арендатор начинает пользоваться помещением, тратить воду электроэнергию еще до ввода здания в эксплуатацию и оформления права собственности на него.
Так как заключить предварительный договор аренды еще несозданной вещи можно, то как обстоят дела с получением арендной платы? В 2013 году Постановлением Пленума ВАС РФ №13 было разъяснено, что до момента ввода в эксплуатацию здания, помещение может передаваться арендатору только для производства в нем ремонтных работ, а не для осуществления основной деятельности, например, торговли. Соответственно, и арендная плата может взиматься с арендатора, и плата за пользование коммунальными ресурсами тоже.
В этом случае в предварительном договоре и акте приема-передачи необходимо прямо указывать, что помещение на определенный срок передается только для проведения ремонтных работ, арендная плата за этот период уплачивается, как правило, в уменьшенном размере. Основную деятельность арендатор вправе осуществлять исключительно после ввода здания в эксплуатацию (в противном случае виновник может быть привлечен к административной ответственности).
Как мы видим, в законодательстве и правоприменительной практике происходит тенденция минимизации ограничения воли сторон при определении условий предварительных договоров, что не может не радовать. Использование предварительных договоров на практике порождает большую стабильность правоотношений, поэтому надеюсь, что эта статья будет полезна и интересна моим читателям.