23 ноября 2020 на свет появился Федеральный закон 374-ФЗ, вносящий ряд приятных изменений в налоговое законодательство, которые я хочу прокомментировать в настоящей статье.
Изменения, касающиеся имущественного налогового вычета.
При продаже недвижимости продавец (физическое лицо) обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13% от суммы стоимости квартиры, полученной по договору купли-продажи. Эта стоимость может быть уменьшена на сумму имущественного налогового вычета.
Что такое имущественный налоговый вычет по НДФЛ и какой его размер? Для этого обратимся к статье 217.1 НК РФ.
Доходы, полученные от продажи недвижимого имущества, освобождаются от уплаты НДФЛ, если такое имущество находилось в собственности (право собственности зарегистрировано в Росреестре) физического лица – продавца не менее предельного срока. Общий предельный срок составляет 5 лет. «Исключительный» предельный срок составляет 3 года, если:
— имущество получено продавцом в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
— имущество получено в результате приватизации;
— имущество получено по договору ренты;
— когда продается единственное жилье, находящееся в собственности.
В этих случаях имущественный налоговый вычет равен стоимости продаваемого имущества, поэтому НДФЛ равен нулю и его платить не надо.
Федеральный закон 374-ФЗ от 23.10.20 дополнил перечень имущества, на которое распространяется правило о трехлетнем предельном сроке владения имуществом. Теперь имущественный налоговый вычет в размере стоимости проданного жилья распространяется на жилые помещения, приобретенные налогоплательщиком по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) или уступке прав по такому договору, а также по договору участия в ЖСК. В этом случае трехлетний срок отсчитывается не от регистрации права собственности на построенное жилье, а с момента производства полной оплаты по вышеназванным договорам. Это правило распространяется на доходы, полученные от продажи жилья с 01.01.2019 (не ранее).
Подытожим: налогоплательщик продает только жилье, приобретенное на стадии строительства (ДДУ, ЖСК), оплата по договору на строительство полностью произведена за три года до продажи построенного жилья, а деньги от продажи получены не ранее 01.01.2019.
Ранее предельный владения срок отсчитывался с момента регистрации права собственности на построенное жилье, а теперь от момента оплаты за строящееся жилье, и весь срок строительства входит в трехлетний предельный срок владения недвижимостью, после которого НДФЛ не уплачивается.
Здесь сразу хочется отметить, что имущественный налоговый вычет не всегда равен стоимости продаваемого имущества и не всегда предоставляется после истечения предельного срока владения недвижимостью. Налоговый вычет, независимо от срока владения недвижимостью, предоставляется в размере расходов, произведенных на ее приобретение (строительство). То есть, если вы купили квартиру за 7 млн. рублей, владели ей один год и продали, за 7,2 млн. рублей, то 13% НДФЛ будет исчисляться от 200 тыс. рублей и составит 26 тыс. рублей.
Изменения, касающиеся уплаты налога на имущество в случае его гибели.
С 1 января 2021 года в случае гибели или уничтожения объекта, облагаемого налогом на имущество (недвижимое имущество, за исключением земли), налог перестает начисляться с первого числа месяца, в котором имущество прекратило свое существование.
Для прекращения начисления налога, налогоплательщик подает заявление в любую налоговую по своему выбору. Также он может, но не обязан, предоставить документы, подтверждающие уничтожение. Эти документы можно предоставить непосредственно в налоговую или через МФЦ. Если документы не предоставляются, налоговый орган самостоятельно их запрашивает.
Полученное заявление налоговая рассматривает в течение 30 дней. В случае самостоятельного запроса подтверждающих документов, этот срок может продлиться еще на 30 дней. По результатам рассмотрения налоговая направляет уведомление о прекращении исчисления налога или об отсутствии оснований для такого прекращения.
Изменения, касающиеся расчета налогов от величины кадастровой стоимости имущества.
С 01 января 2021 года, в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости, новая величина кадастровой стоимости будет учитываться с начала ее применения для целей налогообложения, а не с даты ее изменения.
Например, в городе Москве раз в 2 года устанавливается кадастровая стоимость на объекты недвижимости. В конце 2020 года она будет определена на 01.01.2020. Если эта, установленная на 01.01.2020 кадастровая стоимость, в 2021 году, или позже, будет пересмотрена и уменьшена, то уменьшенная величина будет применяться при расчете налога начиная с 01.01.2020.
Кадастровая стоимость используется в качестве налоговой базы при уплате земельного налога и налога на имущество.