В этой статье я хочу рассказать об одном судебном споре, с которым я столкнулась в своей практике, а также поделиться приобретенными в связи с ним знаниями и опытом.
Вот краткое описание ситуации. На первом этаже многоэтажного жилого дома находится нежилое помещение, вход в которое возможен только через подъезд дома, так как отдельным входом с улицы нежилое помещение не оборудовано. Это помещение, когда-то, в 1990 году, было передано в пользование жилищно-строительному кооперативу (ЖСК), и правление ЖСК до сих пор его занимает. Собственником помещения является Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ), запись о собственнике занесена в государственный реестр недвижимости в 2012 году. В 2015 году ДГИ, помещение, занимаемое ЖСК и не освобожденное последним, передал в оперативное управление ГБУ «Жилищник». Далее ГБУ «Жилищник» попыталось это помещение занять. Сначала оно написало письмо кооперативу с просьбой освободить помещение, а потом обратилось с иском в суд. Просительная часть искового заявления была сформулирована следующим образом:
— истребовать нежилое помещение из незаконного владения ЖСК (виндикационное исковое требование);
— обязать ЖСК не чинить препятствия в пользовании ГБУ «Жилищник» нежилым помещением (негаторное исковое требование).
ЖСК, в свою очередь, возражал против удовлетворения таких исковых требований, ссылаясь на то, что ГБУ «Жилищник» пропустил срок исковой давности (3 года) применяемый к виндикационным искам. Кроме того, кооператив категорически против того, чтобы освобождать помещение, которое ему в 1990 году передал Исполком района в обмен на жилую квартиру. Эту, полученную от ЖСК, квартиру Исполком передал «очереднику» района (тогда государство обеспечивало жильем нуждающихся граждан). Обмен квартиры на нежилое помещение оформлен не был надлежащим образом и, спустя тридцать лет, ЖСК столкнулся с проблемой остаться и без помещения, и без квартиры, которую уже невозможно вернуть. Ранее ЖСК пытался оформить аренду на помещение, но ДГИ заключать договор отказался, сославшись на то, что помещение уже передано в управление ГБУ «Жилищник» для размещения диспетчерской службы.
Помимо, явно несправедливой ситуации с обменом квартиры на нежилое помещение, ЖСК также не устраивает то, что по подъезду будут ходить не жильцы дома, а посторонние люди, в то время как законодательство запрещает использовать жилой подъезд для прохода в нежилые помещения. Поэтому ЖСК ничего не оставалось делать как подать встречный иск к ДГИ и ГБУ «Жилищник» о запрете прохода по подъезду в нежилое помещение. То есть в теории могла создаться ситуация, когда помещение у ЖСК забрали, но и подъездом пользоваться ГБУ «Жилищник» запретили. Помещение стало бы, по сути, не ликвидным, так как попасть в него можно было бы только через окно. Но такой ситуации не создалось, суд первой инстанции выселил ЖСК из помещения, обязал не чинить препятствий в пользовании помещением ГБУ «Жилищник», посчитав, что на исковые требования ГБУ исковая давность не распространяется, а также разрешил проходить по подъезду жилого дома. Свое мнение, почему можно ходить по подъезду, суд аргументировал совсем неожиданно: для устройства отдельного входа необходимо согласие всех собственников, а таковое вряд ли будет получено, поэтому пусть ГБУ ходит по подъезду!
Теперь хочу перейти к описанию правовых нюансов этого дела. Первое в чем следует разобраться, это вопрос применения срока исковой давности к виндикационному и негаторному иску. На практике (и данное дело не исключение) судьи часто путают один вид иска с другим и применяют исковую давность к негаторным искам или не применяют исковую давность к виндикационным искам.
Статья 208 ГК РФ содержит перечень исковых требований, на которые исковая давность не распространяется. В частности, абзац 5 этой статьи называет в качестве таковых требования собственника или иного владельца об устранении любых нарушений своего права, хотя бы такие не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Статья 304 ГК РФ говорит именно о негаторных исках. В качестве истца в таких исках выступает собственник (или иной владелец), в фактическом обладании которого находится вещь. Более подробно положения Гражданского кодекса раскрыты в постановлениях Пленума ВС РФ.
В пункте 57 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ 10/22 от 29.04.10 указано, что срок исковой давности не распространяется на случаи, когда собственник владения не лишается, но запись в ЕГРП внесена недостоверная, то есть в ЕГРП в качестве собственника указано другое лицо.
Пункт 7 Постановления Пленума ВС РФ №43 от 29.09.15 говорит, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные статьей 208 ГК РФ. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим. Положения, предусмотренные абзацем 5 статьи 208 ГК РФ, не применяются к искам, не являющимся негаторными (например, к искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения, то есть к виндикационным искам).
Требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющемуся собственником (ст. 301 ГК РФ), представляет собой виндикационный иск. Целью предъявления такого иска является возврат вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество. Вот на такие иски срок исковой давности распространяется, и составляет он 3 года. При предъявлении виндикационного иска публично-правовым образованием, срок исковой давности следует исчислять со дня, когда публично-правовое образование в лице своих органов должно было узнать о нарушении своего права, то есть когда о нарушенном праве стало известно или должно было стать известно (статья 200 ГК РФ).
Как было указано выше ГБУ «Жилищник» предъявил к кооперативу сразу два требования и виндикационное и негаторное. Здесь по этому поводу также следует дать комментарии. Рассмотрение одновременно этих двух исковых требований противоречит уже выработанной судебной практике, которая исходит из того, что одновременное предъявление виндикационного и негаторного исков недопустимо, так как в первом случае собственник должен быть лишен владения, а во втором фактически владеть имуществом. Таким образом, одновременное предъявление к одному и тому же лицу (ответчику) негаторного и виндикационного исков в отношении одного и того же имущества взаимоисключается.
Теперь мне хочется подробнее рассказать о нормах права, которые прямо запрещают пользоваться нежилым помещением не оборудованным отдельным входом, то есть через подъезд.
Из части 2 ст. 22 ЖК РФ следует недопустимость перевода жилого помещения в нежилое при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход, нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает. Указанную норму суды применяют и в отношении помещений с изначальным нежилым назначением, в связи невозможность существования нежилого помещения без отдельного в него входа.
Другим нормативным актом, запрещающим пользоваться подъездом, является СанПиН 2.1.2.2645-10, устанавливающий обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания. Пунктом 3.3 указанных СанПиН установлено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Таким образом, использование подъезда жилого дома для прохода в нежилое помещение нарушает права граждан на санитарно-эпидемиологическое благополучие.
Про нормы материального права я рассказала, теперь коснемся процессуальных норм. Иск к кооперативу предъявил не собственник имущества (ДГИ Москвы), а пользователь (ГБУ «Жилищник»). Если бы суд вынес решение о запрете ГБУ «Жилищник» пользоваться подъездом, то собственник мог бы передать помещение в пользование другому лицу и тем самым аннулировать неудобное решение суда. То есть встречный иск о запрете пользования подъездом кооператив был вынужден предъявлять не только к истцу (ГБУ «Жилищник»), но и к третьему лицу (ДГИ Москвы). Сразу встал вопрос: а можно ли предъявить встречный иск к третьему лицу?
В соответствии с положениями статьи 132 АПК РФ, встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если между первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела. Взаимосвязь первоначального и встречного иска по указанному основанию предполагает, что даже разнородные по своей правовой природе первоначальное и встречное требование имеют взаимосвязь, если вытекают из одного материального правоотношения. Поскольку субъектный состав взаимосвязанных требований остается прежним, хотя и меняет свое процессуальное положение, данная разновидность взаимосвязи характеризуется тождественным составом сторон. Одним из признаков рассматриваемой взаимосвязи требований является способность одного из них влиять на юридическую судьбу другого, что обуславливает необходимость и целесообразность совместного их рассмотрения в одном производстве.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что арбитражно-процессуальное законодательство не запрещает предъявлять встречный иск не только к истцу (по первоначальному иску), но и другим субъектам.
Про нормы права и их нарушение судом первой инстанции я написала, теперь вернусь к продолжению этой истории. ЖСК, конечно же, был вынужден обжаловать решение в апелляционной инстанции. И к большой радости кооператива решение было изменено. Апелляционная инстанция в своем постановлении подтвердила невозможность соединения в одном исковом заявлении виндикационного и негаторного требования. Арбитры установили, что имуществом владеет ЖСК, и не владеет ГБУ «Жилищник» и ДГИ Москвы, поэтому иск является виндикационным, к нему применяется срок исковой давности, и этот срок пропущен. По этой причине в первоначальном иске было отказано. Что касается встречного иска, то он также по мнению апелляции не подлежит удовлетворению, но не из-за того, что подъездом можно пользоваться для прохода в нежилое помещение, а потому что ГБУ «Жилищник» и ДГИ Москвы пользоваться помещением не будут, а следовательно, и ходить по подъезду.
Каждый юрист знает, что с государственными органами судиться очень тяжело, потому что суды сами являются частью государственной власти и зачастую без всяких правовых оснований занимают сторону власть предержащих. Поэтому мне особенно приятно, когда справедливость торжествует, и такие решения, как вынес суд первой инстанции по данному спору, отменяются.
Текст постановления апелляционной инстанции прикладываю к настоящей статье, где вы можете более подробно с ним ознакомиться.
Постановление апелляции