Акт приема-передачи квартиры и его отсутствие, возможные трудности

Не так давно я писала статью «Доказательства и доказывание» https://xn—24-5cdaf0bo4ecv.xn--p1ai/dokazatelstva-i-dokazyvanie.html , в которой рассказывала о практических сложностях доказывания тех или иных обстоятельств, в частности, необоснованного обогащения. Причиной предъявления исков о взыскании необоснованного обогащения зачастую является безалаберность сторон. Так если не оформлен акт выполнения работ, то недобросовестный заказчик может заявить такого рода иски. Но как оказывается не только в предпринимательской деятельности своевременное оформление всей документации имеет значение, но и в жизни обычных граждан. В этой статье я хочу рассказать об одном случае из практики, с которым может столкнуться каждый.
Семья достаточно долго продавала квартиру, а покупателя все не находилось. Квартира была не в очень хорошем состоянии. И когда наконец покупатель нашелся, то продавцы готовы были пойти на разные уступки лишь бы покупатель не отказался от сделки. Здесь сразу хочу пояснить, что любой отказ покупателей выполнить обязательные законные формальности, как-то подписать акт приема-передачи или оформить на бумаге устные договоренности, должны вызывать подозрения, и лучше отказаться от таких уступок даже невзирая на возможность потерять покупателя. Тем не менее в подобной ситуации многие соглашаются на неприемлемые условия в надежде на порядочность людей.
Договоренности сторон были следующие, квартира передается покупателям в пользование за месяц до оформления договора купли продажи. Покупатели видели состояние квартиры, и их оно устраивало. Акт приема-передачи подписан не был. Через месяц договор купли-продажи квартиры был подписан, право собственности зарегистрировано в Росреестре, а при выемке денег из банковской ячейки (именно так передавались деньги за квартиру), покупатель предложил продавцу подписать акт приема-передачи, в котором значилось, что квартира имеет дефекты (плохую электрику, газовый котел не устроил покупателей и слабый ток воды в трубах, хотя последнее к квартире отношение не имеет), по этой причине продавцы обязуются выплатить денежную компенсацию покупателям. Продавцы принесли свой вариант акта приема-передачи, в котором значилось, что квартира покупателями осмотрена и ее состояние их устраивает. В результате стороны к консенсусу не пришли, акт подписан не был и стороны остались без него. Надо отметить, что и договор купли-продажи не содержал фразы, о том, что покупатель квартиру осмотрел, претензий к состоянию квартиры и инженерного оборудования не имеет.
Прошел еще месяц, по электронной почте покупатель снова направил список претензий продавцу, на который последний не отреагировал. Прошло два года и покупатель подал иск в суд об обязании продавца передать квартиру. В иске он утверждал, что квартира не передана до сих пор. На словах он покупателю сообщил, что это только первый иск, будут еще иски, а он жаждет крови. В общем, понятно, что покупатель — человек не совсем здоровый, тем не менее в суде доказывать, что квартира передана, не имея письменных доказательств, задача не совсем простая. Последующие иски могут быть направлены на взыскание коммунальных платежей, компенсации за ухудшения состояния квартиры (за два года пользования квартирой семьей с 3 детьми, она сильно изменилась), взыскание неустойки и судебных издержек. И все это на пустом месте!
Итак, что же надо делать в такой ситуации, когда покупатель отказывается подписать акт. Изначально, когда квартира фактически передавалась, конечно, надо было настаивать на подписании акта, а отказ от его подписания воспринимать как серьезный сигнал – перед тобой мошенник. Когда покупатель отказался от подписания акта уже после перехода права собственности, необходимо было направить его по почте заказным письмом с описью вложения, а почтовую квитанцию сохранить.
Как же в суде доказывать факт передачи квартиры? На первое место выходит переписка сторон по почте или в мессенджере, из которой следует, что квартира передана. Если переписки нет или она не, достаточно, убедительна, то необходимо привлекать свидетелей. Если получится взять справку в управляющей компании, о том, кто проживает в квартире.
Еще один момент, на который хочется обратить внимание, это то, что поданный иск об обязании передать квартиру безденежный, то есть по нему деньги не просят взыскать. Кто-то может решить, ну и пусть удовлетворяют, не буду время на это тратить. Нельзя забывать, что в случае удовлетворения иска за ним последуют другие уже денежные иски. Кроме того, таким недобросовестным покупателям лучше сразу дать отпор, дабы у них не было желания сутяжничать.
Всем нам желаю не попадать в подобные ситуации и не утрачивать способность доверять людям, но все же не забывать о формальной стороне вопроса — документы оформлять и подписывать вовремя.